Sobre cómo incorporar las propiedades en mi portafolio de inversión

Invertir en propiedades es una estrategia popular para construir patrimonio a lo largo del tiempo. Incluir activos inmobiliarios en un portafolio de inversiones no solo diversifica los riesgos, sino que también añade un atractivo considerable debido a su potencial de apreciación y generación de ingresos estables. Hay diferentes enfoques para invertir en el sector inmobiliario, siendo los más comunes hacerlo directamente en propiedades o a través de fondos de inversión inmobiliaria. Cada enfoque tiene sus propias ventajas y desventajas, y comprenderlas es clave para tomar decisiones financieras sólidas.

A continuación, trataré de hacer una caracterización simple pero esquemática para que cada cual analice en función de sus preferencias y realidad el mérito de este tipo de inversiones en sus portafolios.

Invertir en propiedades directamente

Ventajas

· Control total: se tiene control total sobre la inversión, desde la selección de la propiedad hasta la gestión y toma de decisiones estratégicas.

· Potencial de rentabilidad: si se compra a un precio atractivo y se gestiona eficientemente, este enfoque puede ofrecer un retorno significativo tanto a través de arriendos como de apreciación del valor a lo largo del tiempo.

Desventajas:

· Compromiso de tiempo y energía: requiere un compromiso considerable de tiempo y energía para gestionar las propiedades eficazmente.

· Capital inicial elevado: generalmente, se requiere un capital inicial significativo, que incluye el costo de adquisición y los gastos asociados con reparaciones y mejoras.

· Diversificación limitada: invertir directamente en propiedades casi siempre implica un portafolio menos diversificado y, por lo tanto, más riesgoso. Los efectos de eventuales vacancias son mayores, al igual que los problemas de mantenimiento o aquellos específicos de una propiedad o barrio.

Invertir a través de fondos de inversión inmobiliaria

Ventajas:

· Diversificación automatizada y exposición a diferentes mercados: estos fondos invierten en una variedad de propiedades, mitigando el riesgo de bajo rendimiento de propiedades individuales y proporcionando exposición a diferentes sectores y mercados.

· Gestión profesional: los gestores de fondos utilizan su experiencia para optimizar el rendimiento del portafolio. Según Smith y Johnson, en su estudio de 2020 publicado en el Journal of Real Estate Finance and Economics, "la diversificación obtenida a través de fondos permite una mitigación más efectiva del riesgo y un acceso a oportunidades de inversión que de otro modo estarían fuera del alcance de los inversores individuales".

· Acceso a oportunidades grandes y liquidez: permiten invertir en grandes proyectos inaccesibles para inversores individuales y ofrecen mayor liquidez.

Desventajas:

· Menor control y flexibilidad: se cede el control de las decisiones de inversión a los gestores del fondo, lo que puede limitar la capacidad para tomar decisiones específicas sobre las propiedades.

· Costos y comisiones: los gastos asociados con la gestión del fondo pueden reducir el retorno total de la inversión.

Fondos de inversión en propiedades multifamiliares

En países con déficit habitacional significativo, como Chile, estos fondos adquieren y gestionan edificios de departamentos, ofreciendo soluciones habitacionales y contribuyendo al desarrollo. La estabilidad y flujo predecible de estos edificios los hacen atractivos para inversores en busca de ingresos recurrentes y pueden aprovechar economías de escala en la gestión de múltiples unidades. La mencionada estabilidad es lo que hace que, típicamente, se considere menos riesgosa que la renta comercial o de oficinas y por ello es la típica recomendada para iniciarse en esta clase de activo o para portafolios de riesgo moderado.

La elección de invertir directamente en propiedades o a través de fondos de inversión inmobiliaria no solo depende de los objetivos y disponibilidad de tiempo de cada persona, sino también de su preferencia por la simplicidad y eficiencia en la gestión de sus inversiones. Yo, por ejemplo, no invierto en propiedades directamente porque lo considero muy trabajoso, pero he argumentado siempre que la inversión inmobiliaria tiene mucho mérito en una cartera y tiene un gran beneficio de diversificación.

Los fondos de inversión inmobiliaria, con su acceso a recursos amplios y proyectos a gran escala, no solo proporcionan una diversificación automática y una gestión de riesgos profesional, sino que también ofrecen rendimientos potencialmente superiores ajustados por riesgo. Esta capacidad para agrupar recursos y acceder a oportunidades de inversión que de otro modo estarían fuera del alcance de muchos inversionistas y por eso para esta clase de activo son mi vehículo elegido.

Publicado en El Mercurio Inversiones.