Mercado inmobiliario y precios de vivienda: del diagnóstico global a los desafíos de Chile

El mercado de la vivienda se ha transformado en uno de los principales focos de tensión macroeconómica a nivel global. Así lo advierte el informe The Year Ahead 2025 de Santander, que identifica un fenómeno común en múltiples economías: pese al fuerte endurecimiento de las condiciones financieras, los precios de las viviendas se han ajustado menos de lo esperado, mientras el acceso al crédito y la actividad inmobiliaria se han deteriorado de forma significativa. Chile no ha sido la excepción.

Durante los últimos cinco años, el crédito hipotecario en nuestro país ha enfrentado un severo ajuste. Las tasas hipotecarias, que en 2021 promediaban en torno a 2,9% real, superaron el 5% en su peak y hoy se mantienen algo sobre 4%, aún por encima de los promedios históricos. A ello se sumaron mayores exigencias de pie, plazos más cortos y un aumento de las exigencias regulatorias. El resultado ha sido una contracción profunda de la demanda: el flujo de colocaciones hipotecarias cayó 26% real entre 2021 y 2025, mientras que el número de compraventas se mantiene en niveles históricamente bajos.

Sin embargo, este ajuste no ha venido acompañado de una corrección proporcional en los precios de viviendas: en torno a -1% entre 2021 y 2024, con cierta recuperación en la primera parte de 2025, según cifras del Banco Central. Además, se observan fuertes diferencias por ubicación y tipo de vivienda.

La explicación predominante está en la oferta: la falta estructural de viviendas se ha convertido en el principal factor que sostiene los precios. En el caso chileno, esta rigidez se ve reforzada por el alza de costos de construcción y la caída en el inicio de nuevos proyectos. Según datos del sector, los permisos de edificación habitacional se redujeron 40% respecto de los niveles prepandemia, lo que anticipa un déficit de oferta en los próximos años.

La brecha entre precios altos y menor capacidad de financiamiento hipotecario tiene efectos más amplios que el inmobiliario. Un mercado de vivienda débil limita la movilidad laboral, debido a que los trabajadores de menores ingresos no pueden acceder a viviendas en las ciudades o comunas donde se genera empleo, reduciendo la productividad, agrandando las desigualdades y frenando el crecimiento. Además, tensiona a un sector construcción que ya ha perdido miles de empleos.

El acceso a la vivienda seguirá limitado si no se actúa sobre los cuellos de botella estructurales. Esto implica avanzar en una agenda más amplia y coordinada que permita impulsar la oferta inmobiliaria.

Primero, reducir las barreras que enfrentan los nuevos proyectos: simplificación y mayor certeza en los procesos de permisología, acotando plazos y discrecionalidades; revisión de normativas urbanas que restringen densificación bien localizada; y mecanismos que permitan mitigar el impacto del alza de costos de construcción. Segundo, y complementando el impulso a la oferta, revisar y modernizar los mecanismos de financiamiento hipotecario de largo plazo, reduciendo costos regulatorios innecesarios sin comprometer la estabilidad financiera; y fortaleciendo la liquidez del mercado de renta fija. Tercero, fomentar esquemas de colaboración público-privada —como el desarrollo de proyectos sociales o de renta— que permitan reactivar la oferta y mejorar la asequibilidad.

Chile enfrenta una transición estructural del sector inmobiliario. Comprender este fenómeno desde una perspectiva global, como propone The Year Ahead 2025, permite evitar diagnósticos apresurados. El desafío ahora es avanzar en políticas concretas que devuelvan dinamismo al mercado, recuperar el acceso a la vivienda y reactivar la inversión, entendiendo que el sector inmobiliario sigue siendo un componente clave del crecimiento económico y del bienestar social.

Publicado en El Mercurio Inversiones.